Российские законы позволяют отнимать собственность у добропорядочных покупателей, и это относится не только к олигархам, но и к простым гражданам, решившим купить приватизированное жилье на вторичном рынке. До 10% таких сделок оспаривается в суде из-за давних нарушений правил приватизации.

Граждане, лишившиеся и денег, и жилья, ищут защиты в европейских судах. В России предлагают создать фонд страхования сделок на вторичном рынке жилья.

Покупка жилья на вторичном рынке - не безопасно. Почти все риэлторы обещают проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Но, несмотря на обещания, значительная часть сделок оспаривается в суде. 

В одном районном суде столицы в прошлом году рассматривалось более 160 исков об истребовании жилья у добросовестных покупателей. Всего в столице счет подобных дел идет на многие тысячи, а на улице и без денег и без жилья могут оказаться десятки тысяч граждан.

Как показывает судебная практика, граждане далеко не всегда могут защитить свои права в российских судах и вынуждены обращаться за помощью в высшие европейские судебные инстанции.

В 2012 году в Европейский суд по правам человека было подано 27 исков по проблеме изъятия жилья из-за предыдущих приватизационных нарушений, в 2013 году в Европейский суд поступило уже свыше 90 подобных исков.

Каждая десятая сделка с квартирами на вторичном рынке жилья в Москве оспаривается. В основе требований лежит чаще всего недобросовестность продавца или претензии третьих лиц - родственников, залогодержателей, кредиторов.

Случается так, человек покупает квартиру, несколько лет в ней живет, заводит семью и строит планы на будущее. Но вдруг выясняется, что приватизация была оформлена мошеннически. В основе этой общественной проблемы - различная трактовка судами положений Гражданского кодекса.

«Суды поступают по-разному, в большинстве случаев они ссылаются на статьи 301 и 302 ГК РФ, которые определяют способ защиты права собственности путем принудительного истребования своего имущества из чужого незаконного владения, включая и добросовестного приобретателя с соответствующими ограничениями» - отмечается в докладе правозащитников добросовестных покупателей жилья.

Поводы для споров о приватизации могут быть самые разные. Один из них - это подложные документы, которые были сданы квартиросъемщиками при заключении жилищными органами договора приватизации. Но есть и другие - нарушения прав несовершеннолетних и других жильцов, которые не использовали права на бесплатную приватизацию.

В законе нет четких критериев добросовестности, поэтому граждане зачастую не могут доказать, что они являются добросовестными приобретателями. Добросовестность последующего приобретателя жилья на вторичном рынке - это лишь одно из условий, которые суд учитывает при разрешении жилищных споров.

Но это условие вовсе не является гарантией для защиты в судах интересов покупателей жилья. Количество решений, вынесенных в пользу добросовестных приобретателей, можно назвать незначительным. И в большинстве случаев судебные решения выносились не в их пользу.

Большую часть рисков покупки вторичного жилья из-за возможных нарушений в приватизации может снять введение обязательного страхования сделок и создание особого страхового фонда, считают некоторые специалисты.

Инструментом же для защиты от рисков вторичного рынка вполне может быть страхование. Создание фонда по страхованию сделок с недвижимостью не станет панацеей от оспаривания сделки и истребования квартир у добросовестных приобретателей, уверены другие эксперты.

По данным Росреестра, за прошлый год в Москве было зафиксировано почти 170 тыс. переходов прав при сделках купли-продажи жилья. При этом средняя цена предложения на вторичном рынке в 2014 году составила более 200 тыс. руб. за кв. м.

В результате при среднем размере сделки на вторичном рынке в более чем 10 млн руб. только 150 тыс. пришлось бы перечислить в фонд страхования сделки. Оплата, скорее всего не будет исключать расходов на риэлтора и юриста.

Если отчисления в фонд станут обязательными, это сразу же приведет к удорожанию жилья, так как все расходы будут перенесены на покупателей недвижимости.

Источник