Реконцепция - вынужденная мера, когда больше ничего не работает. Причина смены назначения уже существующего здания в том, что операционный доход объекта не соответствует ожиданиям собственника.

Торговых, офисных, производственных помещений, которые морально и физически устарели и  нуждаются  в реконцепции, переделке и просто сносе,  в   Москве  колоссальное количество.

На месте бывшего «Капитолия» появился МФК «Кунцево плаза» общей площадью 235000 кв. метров, включающий ТЦ нового поколения площадью 64000 кв. метров.

Основная задача трансформации: максимизировать стоимость земли, увеличив объем торговых помещений, и получить объект нового уровня.

Все что угодно пытались превратить в торговый центр - от заводов до бомбоубежищ.

В Москве есть «пожилые» объекты, которые управляющие компании или собственники поддерживают «на плаву» постоянными изменениями, практически не заметными глазу посетителей. В этих ТЦ даже более высокая ставка аренды.

Встала задача повысить доходность проекта, в том числе за счет сокращения не сдаваемых «мертвых» зон. Менеджмент торгового центра провел его реконцепцию, в результате которой навигация внутри ТРЦ стала более понятной для посетителя, состав арендаторов на каждом этаже стал отвечать потребностям своей целевой аудитории, были расширены арендуемые площади на 2-м и 3-м уровнях за счет складских помещений, а зона фуд-корта перенесена на -3 уровень и значительно увеличена.

Есть объекты, реконцепция которых практически невозможна - их расположение делает бессмысленными любые финансовые вложения.

Московский завод «Динамо» имени С. М. Кирова на улице Ленинская слобода был одним из крупнейших электромашиностроительных предприятий. С 2009 года его производственные мощности переведены в другие города России.

На территории завода есть несколько производственных и административных зданий, недостаточно качественных для сдачи в аренду. Одно из крупных зданий предполагалось использовать как бизнес-центр, одновременный ввод большого объема офисных площадей мог негативно отразиться на ставке аренды.

И перед собственником встал вопрос о перепрофилировании здания, так бывший административный объект стал крупнейшим мебельным центром.

Успешный пример трансформации - завод «Рубин». Был создан уникальный формат - торговый центр «Горбушкин двор», специализирующийся на продаже бытовой техники и электроники. Его основными арендаторами стали челноки и мелкие предприниматели.

Объект пользовался бешеной популярностью у покупателей, что поддерживало ставки аренды на высоком уровне. Основная сложность для собственника - большое количество мелких арендаторов с короткими договорами аренды.  

Чтобы легендарная «Горбушка» оставалась привлекательной для покупателей, с 2010 года в ТЦ ведется реновация. В здании были проведены косметические работы, установлены эскалаторы, для удобства посетителей была построена многоярусная парковка.

Проведено зонирование, увеличилось количество сетевых арендаторов. Специфические требования к офисным помещениям, как, например, глубина этажа, не дают возможности легко изменить функционал помещения. Поэтому самое лучшее время для переделки офисов во что-то более выгодное.

В 2008 году компания MR Group изменила офисные проекты на МФК, понятно, что офисный рынок ждет затоваривание,  объекты еще не вышли из стадии проектирования, компания разбавили офисы жильем и торговыми площадями.  

Знает московский рынок недвижимости и обратные случаи. Например, офис «Страхового общества «Россия» раньше был жилым домом.

Ведомости